买二手房的步骤

购买二手房要注意的事情比买新房更多，所以如果你想买二手房就必须了解一下哦，接下来就与百安居小编一起看看购买二手房需要注意哪些事情吧~

购买二手房首先要留意房产证是否已经抵押，有没有在登记上存在疑问；夫妻双方是否都同意出售；是否为法院查封的债权；卖方是否为物业所有人等等。

在买房的问题上，每个家庭都是谨慎的，尤其是二手房的购买，要比新房更加谨慎，必须要注意的有：

1. 确认二手房的准确面积。房屋的建筑面积一般都在产权证上注明，买方还需要知道使用面积和实际室内面积。

2. 仔细观察房子的内部结构，注意房型是否合理，管道是否太多，二手房是否装修过，除此之外，我们还需要房子的内部结构以便将来装修。

3. 查询物业的管理水平，包括所提供服务的内容和水平，保安、清洁、绿化的水平，基本生活设施的管理。

4. 调查住宅的市政配套设施。主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。

需要提醒的是，如果买房人在购买新房时被骗了，那至少还能找到房地产商，而购买二手房被骗后追偿的难度要高得多。因此，充分检查房屋产权的完整性以及可靠性无疑是最要紧的事情。首先，卖方必须提供原始的合法产权证书，到房地产管理部门查询产权证书的真实性，以及的来源和产权记录购买房地产，如所有权人、登记日期、交易价格、卖方产权的完整性、是否抵押、是否共有等；其次，我们应该弄清楚买房的来源是否是允许出售的房子，一般公屋必须经原单位盖章后方可出售。

另外，别忘了了解一下所购房屋的历史有多长以及土地使用期限；是否有任何欠款，如物业费、水费、电费、煤气费等。在掌握了这些情况后，从多方面判断二手房的价值。百安居小编提醒大家，在购买二手房的时候，不要互相太信任，一定要按规定进行合法、彻底的手续办理。该房必须经房屋土地管理部门办了过户手续，方可视为真正的所有权变更，其他单位的担保和公证不视为交易的完成。

二手房签订合同需注意：一、确认基本信息，确认卖房者个人信息，房屋的基本情况；二、确定购买的房屋有产权证，没有房产证的房子不能交易，也不安全；三、确定自己有房产购买的资格，有些地区会限购，了解是否符合买房条件；四、确定自己满足房贷需求，要到银行申请；五、确定买房所需的费用，将所有的费用列一个明细。

1、确认基本信息

购房者需要确认房屋的基本情况，其中包括所要购买房屋的房屋产权以及房屋所在的准确地址和门牌号，房屋的实际面积以及了解房屋的现状，房屋是毛坯房还是装修房。其次需要确认卖房者个人信息，确认产权证上的名字以及身份信息与卖房者的基本信息全部吻合。

2、确定购买的房屋有产权证

二手房过户是需要原户主有出售房屋的产权证，若没有产权证是没有办法进行房屋过户手续办理的。有大部分房东急着用钱所以在没有将房屋产权证拿到手的时候，就直接选择将房屋出售，这种房屋的价格会相对于其他二手房较便宜一些，但是风险极大会有很多意想不到的因素，所以在签合同的时候需要看原房主的房屋产权证是否在手。

3、确定自己有房产购买的资格

大部分的一线城市都是限制房屋出租资格的，购买房屋时购买人需要查询清楚自身是否满足所在城市的一个购房资格，另外获取购房资格需要有所在城市的户口或者是在社保进行费用缴纳。买房时，需要询问卖房中介自己是否有资格购买房产等一系列问题，有必要的话需要将自己的资料信息交给中介，或者递交房产有关部门进行查看，确认自己有购买资格。不要自己以为自己满足条件，结果签合同之后发现自己没有资格购买就形成了违约。

4、确定自己满足房贷需求

如果是贷款买房的话，就需要在签订合同之前确认自己是否满足借用贷款的需求。且贷款审批需要看三样东西：也就是看自己的征信报告、自己的银行流水账单、需要提供自己的收入证明。征信报告是房贷审批的门槛，如果说自己征信问题比较严重的话，那么房贷的审批通过率就不是很大，极大几率会遭到拒绝。若自己逾期三次甚至六次，基本上都是会被拒绝贷款的，所以在签合同的时候一定要去了解清楚自己的征信记录，以保证房贷的审批可以正常通过。同时要确保的是房贷不会影响自己生活。

5、确定买房所需的费用

一般在买卖二手房的时候，除了要付清房子的首付同时还会包含房屋的中介费、贷款的服务费以及很多额外的这些费用，这些的总数加起来也不是一笔小数目。特别是过户费，如果说自己要房屋没有满两年的话，征税值就已经达到了5.6%，这些都是需要购买方自行承担的费用。购房者签合同之前，需要让中介将所有的费用列一个明细，如果说需要商谈的需要将费用提前谈好，再签订房屋的买卖合同，以免自己在不知道需要交付哪些款项的情况下被蒙骗。

买二手房需注意的是：一、查明产权状况，需认真审核房屋产权的可靠性以及完整性；二、查验房屋有无债务纠纷，需了解所购房有无抵押，是否被法院查封，产权不明确，有纠纷等等，就不能购买；三、交纳购房首付款或定金，签订房屋买卖契约时，买方需缴纳购房首付款或定金；四、付清剩余款项，待房产登记过户后再付清剩余房款。

1、查明产权状况

购买二手房时，首先需要注意，购房者要认真审核查明房屋产权的可靠性和完整性。可以要求卖方提供产权证书，身份证件，以及其他相关证件，然后应该向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主信息，档案文号，以及登记日期和成交价格等等都需要查明。

2、查验房屋有无债务纠纷

在查明房屋产权状况后，还需要了解所购房有无抵押，是否被法院查封，以及与其他人共有等等，如果发现产权不明确或者是有纠纷的情况下，一定不能购买。另外还需要核实产权证上的房主与卖房人是否是同一人。

3、交纳购房首付款和定金

一般通过中介购买二手房时，需要签约两个合同买卖契约和房产中介合同。在签订这两份合同时，买方需要向卖方缴纳购房首付款或者是定金，这时需要注意，该费用必须亲自交给房主，并且需要房主提供相应的收据作为约束双方的凭证。此交易过程必须在买卖双方同时到达现场，并且协商好成交价格的情况下才可以进行。

4、付清剩余款项

房屋款项不应一次性付清，必须根据实际情况来分批付款，这样比较安全。如果不能按时交房，以及买方在未取得房产证之前，需要跟房主协商好，暂扣部分房款，千万不能一次性全部付清。同时应该在房屋买卖契约中注明，因为办理房产证手续诸多，一旦在审批办理证件的过程中，如果有问题，就办不了房产证，所以需要按照当地房地产交易中心的规定，在办理好房产过户手续之后再付清剩余款项。

二手房可以退税。二手房退税指的是房子的原房主名下不止有一套住宅，原房主在出售这个房子的时候缴纳了个人所得税，在房子出售一年之内又买了房子，那么就可以申请退回之前缴纳的个人所得税。如果购买的新房价格高于出售的房屋，个人所得税全退，如果低于出售的房屋，就按比例退还。

买二手房退税流程

1、纳税人需要向其所在的区域的税务收取机关来提出退税申请，需要领取并填写一个退税款的申请表格，并且在按照征收相关部门的要求，递送相关的资料。

2、征收机关在收到纳税人提交的申请资料后会进行审核和受理，一般是在受理现场就会处理退税的申请，并且会整合纳税人填写的申请表格内容是否属实。

3、经过征收机关工作人员的查实确定纳税人提交的申请表格和申请资料没有问题，并且属实的情况下，就会生成退税意见，然后提交给分管局的处长或者是局长审批，并且由审批人员来开具退税的凭证。通常是在退税凭证转国库之后，10个工作日左右办理完成退税手续。如果不符合退税条件的，征收机关会给予明确的答复和解释。

4、如果是申请退还部分税款的纳税人，可以带上已批准的退税申请表和纳税的申请资料去契税窗口申请退税，窗口工作人员会重新核查一下纳税项目并开具退税凭证，纳税人在凭借退税凭证去办理退税手续。

买二手房的注意事项

1、购买二手房，首先是要查实一下卖房人的身份信息跟房产证上的业主信息是否一致，另外还要了解清楚房子是否还有共有人，如果存在共有人的情况下，在双方交易的时候必须要得到共有人的同意和签字，才能够正常交易。

2、购买二手房还需要了解一下房屋的房屋性质，如果是安置房或者是没有产权证的房屋是不能够进行交易的，不管价格有多便宜，交易之后都可能会存在各种隐患，引起不必要的纠纷和麻烦。此外也可以去房管局了解一下当前所购房屋的所处状态，避免存在贷款或者是抵押的情况。

3、购买二手房时，还需要检查一下房屋的质量有没有存在比较明显的问题，原房主有没有对房屋的主要结构进行过改动，比如房屋的承重墙有没有被拆除之类的问题，以免购买之后发现存在安全隐患再进行维修或者加固会产生更多的费用。

买二手房贷款流程是：一、产权调查，要了解房子产权是否完整、真实；二、签订合同，双方对房价及付款方式、时间等做详细约定，签正式合同；三、评估贷款，找评估公司对房子评估；四、银行审核，银行对房屋及贷款人进行审核，签订贷款合同；五、办理房产证，缴纳税费，办房产证；六、银行放款，将发放贷款额度打到指定账户。

1、产权调查

买卖二手房，首先需要由购房者去看房子，然后对于房屋的产权进行详细的调查，这一点比较重要，一定要做好前期的准备工作，要了解房子的产权是否完整，是否是真实、可靠的。同时检查一下房产证，房产证上面的名字和出售者是否是一样的，有没有共有产权人，有没有抵押贷款的状态，这些前期调查很关键，要不然很可能会导致后面会出现各种纠纷。

2、签订合同

产权调查了没有问题之后，对于房子也比较满意，接下来双方就要坐下来商谈一下房价、付款方式、违约的责任，还有交费的时间，包括办理房产过户的具体时间。如果可以，还要交纳一部分的定金，接下来签订正式的文本合同。通过房管部门的网站下载合同的文本，需要研读合同当中的每一条、每一款，确保没有问题之后才能够签字。

3、评估贷款

接下来再找一家评估公司，对二手房进行评估的工作出具评估报告，大概需要等到5~7个工作日。再由贷款人向银行提出贷款的申请，也是整个二手房买卖贷款流程当中最耗时间的一个阶段。

4、银行审核

等到提交了所有的贷款资料，接下来就是要等待银行的审核。银行会对二手房进行详细的评估，根据评估报告再来审核。同时，对于贷款人本人也要进行详细的审核流程。比如，个人的征信报告以及流水账单等等是否符合贷款的条件。满足条件之后，才能够通过接下来才能够去与银行签订贷款的合同。

5、办理房产证

接下来还需要缴纳相关的税费，比如有契税、个人所得税等等，双方去办理房产证，需要拿下他项权证，接下来再去核发新的产权证书。

6、银行放款

完成了过户的流程，并且拿到了房产证，然后到银行去办理房产抵押的贷款业务。接下来就会与业主签订抵押贷款的合同，银行就会将发放贷款额度打入到购房者指定的账户，或者直接打入到卖方的账户当中，以后购房者就需要按照合同的约定按时去还月供。

二手房高税是指：一、契税，如果小于九十平且是第一套房子征收1%，大于九十平征收1.5%，名下第二套征收2%；二、增值税及附加，不动产证办理在两年内的税率为5.6%，两年以上免征增值税；三、个人所得税，购房者如不满足“房产证已满五年”“系统内名下一套房子”的条件，需征收差额的20%或计税价格的1%。

二手房使用公积金条件

1、房屋面积必须在144 平方米以下；

2、贷款人年龄及适用贷款期限不得超过法定退休年龄；

3、二手房年龄在15年以上的，房屋年龄和贷款期限的总和不得超过30年；

4、小产权房地产房屋不能使用公积金贷款。

二手房房龄影响

1、对抵押贷款的影响

如果二手房比较久，会对银行的贷款估值造成影响，导致贷款期限变短。所以房龄越短，对于贷款申请越有帮助。

2、用地周期短

根据国家现行规定，土地使用年限为70年。房子越旧，剩余的土地使用期限越短，到期后需要再次更新。土地所有权是从开发商获得土地之日起计算的，因此二手房的土地使用年限相对较短。

3、成本增加

二手房房龄越长其使用寿命越短，如果房子太旧，维护的成本也会相应增加。老房子也存在管道问题，比如长期使用会导致杂物沉积管道堵塞。还有在同等条件下，房龄短的房子折旧率低，容易转卖，房龄长的房子比较难出手。

购买二手房的注意事项

1、房屋状况现场勘查

对于二手房的实地调查主要集中在两个方面。一方面是房屋本身的结构，如房型、通风、采光、品质、面积、装修等。第二个方面是房子周围的情况，比如房子周围的交通情况，物业是否负责，学校医院布局等。

2、确定产权

购买二手房时，买方必须仔细了解房屋的所有权，要求卖方提供相关的法律文件，主要是所有权证明、身份证明和资格证明。还需要检房屋是否有债务，然后检查是否存在房屋抵押贷款，这样可以最大程度避免纠纷。

3、费用缴纳是否逾期

一些二手房的相关费用比如物业费等存在拖欠现象，如果在不知情的情况下购买了这样的二手房，可能还需要承担滞纳金。

4、户口占用问题

有些人买二手房是为了方便孩子就近读书。如果卖家户口未及时划转，那么买家户口无法搬入就会产生纠纷。

买二手房应当注意的是：一、房源是否靠谱，包括在网站上找、通过中介和熟人介绍三种方式，要对房产的情况进行实地考察；二、合同内容是否全面，要在合同中明确纠纷解决途径；三、付款手续是否合理，一次付款和贷款支付的内容不同；四、过户注意事项，缴纳的税费是需要卖方交的，办理房产过户当中的手续费由买方出。

1、房源是否靠谱

买二手房的时候一定要先确认房源是否靠谱，一般有3种方式寻找房源：在二手房交易网站上或者是通过中介，还有就是通过熟人介绍。在这三种方式中熟人介绍是最靠谱的，既能省去中介费又能了解房子的情况。

如果没有熟人介绍的话，在通过网站和中介找的时候，一定要了解好房产的情况，比如房子是否存在抵押贷款、是否有担保等。最好是能够对房屋进行实地考察，看周边的房屋的装修情况，新旧程度以及周边的交通。

2、合同内容是否全面

如果是通过网站和中介来找的房子的话，那么签署购房协议的时候一定要慎重。购房协议一般是由中介进行起草，拟定买家和卖家一起来对合同的内容进行商议协定。作为买家来说，一定要在合同中明确规定房屋的性质以及关于出现纠纷的解决方案。还有关于其他容易出现异议的地方，都要形成书面文件一式三份，买方、卖房和中介各留存一份，以备后期出现纠纷，三方好根据合同内容，走法律途径或者协商解决问题。

3、付款手续是否合理

一次性结清的话就直接转入对方账户就行。如果只是付个首付，剩下的款项贷款支付的话，那就需要银行对房产进行评估，评估的价格往往会低于市场的价格，所以贷款的话，也不能贷到理想的比例，首付款要准备的多一些，以免后期出现无法支付的尴尬现象。

办理贷款的话。需要带上征信、收入证明、在职证明以及结婚证和银行流水等，和二手房房东或者购买方去到银行办理贷款。

4、过户注意事项

在二手房交易过户的时候肯定会出现差价收入，这部分正收入是要交税的，而这部分税费是由卖方来承担。针对有收入的这部分，就需要缴纳相关的税费。主要有增值税、印花税、契税、附加税、个人所得税等一系列税收。在交完税费之后就需要去房管局办理过户。去房管局办理过户的时候一定是要买卖双方一同去的。需要带上缴纳的税费凭证以及双方的身份证、老的房产证等。房管局会对双方的信息进行核实。

确认交易正常，不存在异常情况，就可以为新的房屋所有人办理房产证。一般7个工作日房产证就办理完毕了。在办理过程中，产生的手续费等，需要买方出。

二手房收房需要注意的问题有：一、收房流程，按照合同内容逐条核对，如有问题，要尽快跟房东沟通；二、更名手续，确认房产、物业费、水电费、煤气费以及维修基金等是否更换为业主名字；三、结清尾款，拿到房屋的所有权，确定之前的水电费、宽带费、物业管理费缴纳清楚就可结清尾款；四、保留收据，保留买卖过程中涉及到的各种收据。

1、收房流程

二手房收房时需要拿上合同，按照合同上的内容一条一条的核对。如果看房的时候是和中介是一起看的，那么收房时也要求中介一起，因为中介本身的经验也更丰富，能够弥补业主考虑不周到之处。收房时要检测房屋质量是否过关，如果发现房屋质量与自己预期的有区别，要尽快跟房东沟通。需要维修的请房东先维修好，不可等到交房完成之后，再去和房东商量。

2、更名手续

二手房收房时要确认各项手续是否已经办完整，房屋所有权是否有办理好，房产的名字是否已更换为业主的名字。另外还需要更换名字的有物业费、水电费、煤气费以及维修基金等。部分费用是需要买卖双方同时到场的，比如维修基金，需要卖房一方携带原始证件协助买房一方办理。业主在收房时，要对所涉及到的费用一一的进行核实，确认清楚。更名的手续也不能落下，否则后期再谈更名就很麻烦。因为部分房东卖完房子之后，就已经离开了原来的位置，再协商一起办理手续，就很难遇到方便的时间。

3、结清尾款

二手房收房的时候要结清尾款，但结清尾款之前，首先要拿到房屋的所有权，确定合同中所有的条款都与实际上无差别以后，就将尾款付给房东。然后让房东写一个收据，证明尾款已结清，避免后期卖房者赖账。当然按照合同，如果房东不在规定时间内交房，也可以按照法定的程序进行维权。除了结清尾款，还要注意其他的款项也要要求售房者结清，比如说之前的水电费、宽带费、物业管理费是否已经缴纳清楚，否则后期物业只会找现任业主缴纳。

4、保留收据

买二手房一定要注意保留好所有支付款的收据以及购房合同、房产证，涉及到的各种收据、发票等等。每一项金钱的交易最好都要有一个收条，注明资金的来源和去向。虽然部分收据丢了是可以重新开的，但是会比较麻烦，费时间，所以最好保留所有买卖过程中涉及到的各种收据。

买的二手房再次买卖的时间是没有规定的，可以当天买当天卖，只不过在买卖的过程中，所交纳的税费会受到房屋过户的时间影响，二手房买卖手续及流程：一、进行公证，签订购房合同并由公证机关公证；二、申请过户，携带资料申请过户；三、缴纳税费，例如契税、营业税等；四、办理过户，凭借交税凭证办理过户，拿证支付尾款。

1、进行公证

在买卖二手房的时候，买卖双方需签订一份购房合同，然后拿着这个购房合同去公证，公证的地方是当地房管部门的公证处，向工作人员提出公证申请，然后提交相应的证明材料，工作人员会对买卖双方的资料进行初步审查，如果符合公证的条件，就会通知买卖双方填写公证申请表，并且缴纳相应的公证费用。公证员会查看购房合同以及调查买卖双方的实际情况，并对二手房交易的环节进行调查，所有条件符合，就会出示买卖合同公证书。

2、申请过户

公证完成之后，买卖双方就要开始申请过户手续了，过户之前，买方就需要给卖方支付一笔定金，然后二者拿着相关的资料例如：结婚证、户口簿、身份证，购房合同等去当地房管部门办理过户手续。

3、缴纳税费

房管的工作人员经过审核后，买卖双方就需要去缴纳相应的税费，例如契税，印花税，个人所得税等，税费的收取标准是按照房屋的面积和房屋的价格来计算的。

4、办理过户

缴完税之后，工作人员是会发一个缴税凭证的，拿着这个缴税凭证就可以去房屋管理办理房屋过户手续了，之后就可以拿到房产证，买方就需要支付尾款给卖方，那二手房买卖交易就算是完成了。

二手房买卖交易注意事项

1、买方在签订购房合同时，一定要注意合同中的所有条款事项，要将房屋的具体信息看清楚，同时要在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。在签订合同之前，也要保持谨慎，最好亲自到派出所去了解一下房屋的具体户籍状况，看看是不是这个卖方名下的房产。

2、在决定购买房子之前，最好去实地考察一下，检查一下墙壁地面是否破裂，房屋有没有漏水泄漏的问题，同时再看看房子的格局以及房屋的实际面积大小。

3、在签订合同之前还得和卖方确认一下一些生活费用的缴纳情况，例如物业费、水费、电费、暖气费、燃气费等费用，需要了解清楚之前的这些费用是否已经完全缴纳清楚，避免正式入住后，之前没有缴纳的费用全由买方承担。

二手房权属商品房的意思是代表房屋的权限是属于商品房的房屋。商品房是开发商通过出站的方式获得的土地使用权，然后在获得的土地面积上建盖起来的房屋，这类房子在出售以后业主经过装修和居住一段时间之后，决定再转手卖出就称作为二手房，也就是二手商品房。

买二手房需要注意哪些问题

1、购买二手房时最需要注意的就是房子是否有产权证，有大产权房证的房子才是比较靠谱的。如果房屋只有购买的房屋合同或者是发票无法提供房产证，这种房子买了也是没有办法过户的，而且后期也无法证明房子是自己的。此外还要搞清楚房子是属于商品房还是安置房，安置房也是没有房产证的，属于小产权房，无法进行售卖。

2、在购买二手房时，还要了解受访者跟房产证上面的业主信息是否相符。此外还要了解房子有没有共有人，如果存在共有人还需要共有人签字的房子，才能够进行买卖。

3、在选购二手房时还要了解房子是否可以上市进行交易，有些房屋虽然有房产证，但是可能存在抵押或者是被列入拆迁范围，不属于个人可买卖的房屋类型，这种房屋也是不能够进行购买的，在购买房屋时一定要去当地的房管局了解一下房子所处的状态。

买二手房好处有哪些

二手房一般都是建筑的时间比较长的房子，所在的地理位置一般是比较好的，都比较接近市中心的位置，周围的交通设施会比较齐全，对于一些买过来给孩子上学或者是自己上班通勤的房子，选择二手房还是比较合适的。

二手房可以直接看到房子的建筑质量，而且二手房已经是一个比较成熟的小区，周围的配套设施也都是比较齐全了，许多新房子在刚建成的时候，周边的设施配套都不齐全，此外买二手房还可以跟周围的住户了解一下房子的建筑质量，这样子对房屋的建筑质量能够更直观的得到了解，选择起来也更加放心一些。

二手房的房子装修都已经完成许多时间了，而且大多数已经是装修好的情况，购买了之后直接入住，不需要花费太多的心思去设计和装修，而且也不用担心会出现甲醛超标或者是其他的一些问题，入住进去也会更加的安心。