回迁房5年内不能交易的原因：一、土地性质，要看开发商是否登记被安置房屋的所有权；二、产权区别，安置房如果是政府划拨用地，房主就没有完整所有权；三、交易限制，受法律法规监管，受地方政策约束；四、房屋质量，可能会存在偷工减料现象；五、享受的权利，回迁房五年内不能出卖、转让等。
一、土地性质
安置房与商品房的土地性质不同，安置地属于政府划拨土地，而普通商品房则是商品房开发商以出让方式取得土地，两者土地性质不同。但拆迁安置房已登记所有权并取得所有权证书后，可挂牌交易。因此，这取决于开发商是否登记了被安置房屋的所有权。
二、产权区别
商品房的所有权是完整的，但安置房的所有权并不总是完整的。许多安置房土地性质是政府划拨用地，也就是说，在不支付搬迁费用的情况下，回迁房的所有权并不是住户完全拥有的。与此相对，商品房有是完整的所有权，即完整的住房权和完整的土地使用权，也就是说商品房的所有者在入住之前就缴纳了土地出让金。
三、交易限制
商品房的所有者在与购房意向人员确定双方共同意向后就可以办理房产过户手续，但与商品房不同的是，回迁房是指因城市规划或土地开发而导致原有房屋被消失，重新安置给原有住户的房屋。 由于安置对象是具体的被拆迁户，因此此类房屋的销售不仅受法律法规的监管，还受到当地政府的相关地方政策的约束。
四、房屋质量
商品房的价格因市场而异。建设质量越好，房子越受购买者欢迎。开发商一般来说在此类房屋的质量上比较慎重，但安置房的利润往往有限，因此开发商可能会偷工减料，偷工减料以增加利润。再加上上职能部门监管不力，回迁房的开发质量普遍不如商品房。
五、享受的权利
商品房是完全产权，房屋所有权包括拥有权、使用权和处分权，因此商品房比其他类型的房屋贵得多，业主完全可以根据自己的意愿依法转让、出租、抵押、赠与或继承该房屋，买方的权利也相应地更加全面。
