商品房主要包括两种类型：一、内销商品房，是指房地产开发公司通过实施土地使用权转让形式，经过政府计划，主管部门审批之后，该类房子建成用于境内范围出售的住宅、商品用房以及其他建筑等；二、外销商品房，是指房地产开发商按政府外资工作主管部门的规定要求，一般是通过实行土地批租形式租赁商品房。
1、内销商品房
商品房只要指的就是日常购买的那些楼房都属于商品房，比如：购买的写字楼、商店、公寓、用来经商、出租的楼房等，只要房子的使用性质是用来经商，赚取利润的都可以称作为商品房。
然而，站在政府、房地产商的角度，从当初的购买土地到后期的投入规划建成，只要是用在境内也就是中国管辖范围之内的都可以称之为商品房，住宅、商业用房以及其他一些性质的楼房，比如，别墅、大平层、大复式、底跃、顶跃等，无论是购买的面积多少，层数多少，只要是在境内都属于内销的一种是商品房，可以简单理解，在国内购买的商业性质楼房属于内销商品房，占到70%左右。
2、外销商品房
商品房还有另外一种形式，叫做外销商品房，也就是商品房不是在境内使用而是在境外使用，投资，出租等，所以简称为外销商品房。
开发商在拍卖会上赢得房子的开发权，然后跟政府达成协议，开始建筑楼房，等到房子建成之后，通过实行土地租赁的方式想外国、外境出租、出售等。其实，也属于商品房的一种因为也有使用年限，无论是直接面对房东还是开发商，使用年限都是40、50等，一般没有70年的，因为商品房的产权就是40-50年，这也是区别住宅房的区别之一。
外销商品房也就是建成之后用在境外出租，出售，租赁等住宅型楼房，可以用来做娱乐场所，也可以做办公场所，还可以打造休闲场所，用来投资盈利等，当然，也可以用来居住，使用功能还是比较多的，最终都是以盈利为目的。
商品房与住宅房的区别
1、土地性质：商用房主要是用来办公、投资、租赁等目的是为了实现某种利润而去投资的楼房，最常见的就是某些城市的写字楼、商场等。
而住宅楼就是为了生活居住才选择的楼房，使用目的只有一个就是为了居住，有些情况可能会出现房屋租赁，但是也是在房东租住的基础上租给其他人，只是把居住权让给他人，这并不违背居住权的性质。
2、使用年限：商品房跟住宅楼在使用年限上面有着本质的区别，所有的商品房产权只有40、50年这两种，有些时候还会出现30年等。
然而，住宅楼一般都是大产权，从购买到只用到期之间是70年的产权，这也就是住宅楼与商品房的明显区别，可以根据使用年限直接划分性质，类别。
